Điều làm ta nhẹ lòng trước tiên: dưới 1 tỷ đồng/năm, cho thuê tài sản không phải nộp thuế

Trước khi bàn tỷ lệ, xin nói điều quan trọng nhất: nếu bạn cho thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng hay thiết bị với tư cách cá nhân hoặc hộ cho thuê tài sản, và tổng doanh thu cho thuê cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống, thì bạn không phải nộp thuế GTGT lẫn thuế TNCN (Nghị định 141/2026/NĐ-CP), và lệ phí môn bài cũng đã bị bãi bỏ với mọi hộ từ ngày 1/1/2026 (Nghị quyết 198/2025/QH15). Rất nhiều người cho thuê nhỏ — vài phòng trọ, một căn nhà mặt phố cho thuê — đều nằm dưới ngưỡng này. Tỷ lệ cao hơn ở dưới chỉ bắt đầu có ý nghĩa khi tiền thuê cộng lại vượt mốc 1 tỷ trong cả năm — nên biết tỷ lệ của mình thực chất là biết điều gì sẽ xảy ra nếu tiền thuê cộng dồn qua ngưỡng, chứ không phải một khoản phải nộp ngay hôm nay.

Cho thuê tài sản thuộc nhóm nào — và vì sao đây là tỷ lệ cao nhất trong các ngành thường gặp

Cho thuê tài sản — cho thuê nhà, căn hộ, phòng trọ, mặt bằng hay cửa hàng, đất, hay thiết bị máy móc — thuộc nhóm “cho thuê tài sản”, tỷ lệ 5% GTGT + 5% TNCN (tổng 10%) (Thông tư 18/2026/TT-BTC). Đây là tỷ lệ gộp cao nhất trong các ngành mà một hộ bình thường hay gặp: bán lẻ hàng hóa là 1,5%, dịch vụ ăn uống là 4,5%, dịch vụ thuần là 7%, còn cho thuê là 10%. Lý do là tiền thuê gần như là giá trị thuần từ một tài sản bạn đã có sẵn — không có hàng hóa nhập vào, ít chi phí vận hành để pha loãng — nên tỷ lệ được đặt cao nhất. Biết trước điều này trước khi tiền thuê vượt ngưỡng sẽ giúp con số không bao giờ làm bạn bất ngờ.

Doanh thu tính thuế là toàn bộ tiền thuê — không phải lợi nhuận, và không trừ chi phí

Doanh thu tính thuế là toàn bộ tiền thuê bạn thu được, cộng dồn cả năm, gộp tất cả tài sản và tất cả người thuê. Nó không phải lợi nhuận, và chi phí không bao giờ được trừ ra — tiền lãi vay mua nhà, tiền sửa chữa, hoa hồng môi giới, hay khấu hao thiết bị đều vậy — vì cho thuê tài sản bị đánh thuế trên một tỷ lệ phần trăm của doanh thu, chứ không trên phần còn lại (Thông tư 18/2026/TT-BTC). Trường hợp người thuê tự trả tiền điện, nước hay phí quản lý thẳng cho nhà cung cấp thì phần đó không phải doanh thu cho thuê của bạn; nhưng bất cứ khoản nào người thuê trả cho bạn như một phần tiền thuê thì đều được tính. Giữ tổng lũy kế tiền thuê trung thực thì mọi phần còn lại tự đâu vào đấy.

Cái bẫy về tỷ lệ: cho thuê (10%) khác dịch vụ thuần (7%) và bán hàng hóa (1,5%)

Nhiều người dễ nhầm cho thuê sang tỷ lệ “dịch vụ”, nên cần phân biệt cho rõ. Cho thuê tài sản là một nhóm riêng, tỷ lệ 10% — cao hơn dịch vụ thuần (7%) và cao hơn nhiều so với bán hàng hóa (1,5%) hay ăn uống (4,5%). Cho thuê thiết bị hay xe không kèm người vận hành vẫn là cho thuê tài sản 10%; nhưng nếu bạn cung cấp thiết bị kèm người lái hay người vận hành như một công việc vận tải hoặc dịch vụ thì đó lại là nhóm khác với tỷ lệ thấp hơn — ranh giới nằm ở chỗ bạn cho thuê tài sản hay cung cấp dịch vụ bằng tài sản đó. Và nếu bạn làm nhiều hơn một việc — vừa cho thuê mặt bằng vừa mở tiệm ở một chỗ khác chẳng hạn — thì mỗi hoạt động tính theo tỷ lệ riêng của nó; doanh thu không bao giờ gộp chung thành một, đúng như bài viết về hộ nhiều ngành nghề đã giải thích. Hãy tách các con số để mỗi phần được tính đúng.

Một ví dụ tính, nếu tiền thuê vượt mốc 1 tỷ đồng

Giả sử bạn cho thuê mấy phòng trọ và một mặt bằng, thu 1,2 tỷ đồng tiền thuê trong năm — đã vượt ngưỡng. Thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu chịu thuế: 5% × 1,2 tỷ = 60 triệu đồng. Thuế TNCN chỉ tính trên phần vượt quá 1 tỷ: 5% × 200 triệu = 10 triệu đồng. Tổng ≈ 70 triệu đồng cho cả năm trên 1,2 tỷ tiền thuê. Đây là con số lớn hơn bất kỳ ngành thường gặp nào khác phải nộp trên cùng mức doanh thu, vì cho thuê chịu tỷ lệ cao nhất — và đó chính là lý do vì sao mốc 1 tỷ, và việc biết tiền thuê của mình đang đứng ở đâu so với nó, lại quan trọng nhất với người cho thuê. Hai cơ sở, một con số doanh thu — GTGT trên tất cả, TNCN chỉ trên phần vượt (Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15; Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15). Cả hai đều tự khai; không cần kế toán.

Một thói quen giữ cho mọi thứ đơn giản suốt cả năm

Tất cả những điều trên đều xoay quanh một con số duy nhất: tổng tiền thuê trong năm của bạn. Nó quyết định bạn có phải nộp gì hay không, và nếu tiền thuê vượt 1 tỷ thì chính xác là bao nhiêu — mà ở mức 10%, con số ấy cắn mạnh hơn bất kỳ ngành nào khác, nên theo dõi nó lại càng quan trọng, chứ không kém đi. Tiền thuê trông có vẻ dễ theo dõi vì đều đặn, vậy mà qua mấy phòng, một lần tăng giá thuê giữa năm, một người thuê trả trước sáu tháng một lúc, tổng cả năm rất dễ bị lệch. Đó là lý do vì sao ghi mỗi lần nhận tiền thuê ngay khi có, tốt hơn nhiều so với chắp vá lại cả năm tiền thuê lúc đến hạn. Giữ con số trung thực và cập nhật, thì câu hỏi về thuế tự nó có lời giải.

Sổ Thuế giữ doanh thu cho thuê của bạn trung thực và cập nhật

Ghi mỗi lần nhận tiền thuê trong 5 giây ngay khi có; Sổ Thuế giữ doanh thu cho thuê lũy kế từ đầu năm, cho thấy bạn còn cách mốc 1 tỷ đồng bao xa, và ước tính GTGT + TNCN theo tỷ lệ cho thuê 5% + 5% nếu bạn vượt ngưỡng. Nó không thay ứng dụng eTax Mobile của Nhà nước và không chuyển tiền của bạn — nó chỉ cho bạn một con số trung thực của riêng mình, sẵn sàng khi khai. Miễn phí, không cần tài khoản, dữ liệu nằm trên máy bạn.

Dùng ngay — miễn phí
Nguồn tham khảo
  • Thông tư 18/2026/TT-BTC — biểu tỷ lệ % thuế GTGT và TNCN theo nhóm ngành nghề; hoạt động cho thuê tài sản thuộc nhóm 5% GTGT + 5% TNCN; doanh thu tính thuế là toàn bộ doanh thu cho thuê, không trừ chi phí (Bộ Tài chính).
  • Nghị định 141/2026/NĐ-CP — ngưỡng doanh thu không phải chịu thuế GTGT và TNCN của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là 1 tỷ đồng/năm tính trên tổng doanh thu cả năm, áp dụng từ 01/01/2026 (Chính phủ).
  • Nghị quyết 198/2025/QH15 (Quốc hội khóa XV, kỳ họp thứ 9) — chấm dứt việc thu, nộp lệ phí môn bài từ ngày 01/01/2026 (Cổng Thông tin điện tử Chính phủ).
  • Luật Thuế GTGT 48/2024/QH15 — phương pháp tính trực tiếp trên doanh thu; GTGT tính trên toàn bộ doanh thu chịu thuế (Quốc hội).
  • Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 — tỷ lệ % TNCN theo ngành và cách tính chỉ trên phần doanh thu vượt ngưỡng (Quốc hội).

Bài viết mang tính thông tin chung, không phải tư vấn thuế. Quy định được đối chiếu với nguồn chính thức và có thể thay đổi; hãy xác nhận trường hợp cụ thể với cơ quan thuế hoặc người có chuyên môn.